返回上一級
返回上一級

掃一掃,關注我們

最新消息

NEWS CENTER

新聞中心

新聞中心

美的置業:一主兩翼帶動升級,長期價值有望釋放

2019-04-02

1.gif


2018年10月11日,美的置業在港交所敲響了上市大鑼,這家迅速崛起的地產公司正式走到了資本市場的聚光燈下。

2019年3月28日,美的置業發布了上市以來首份年度成績單,靚麗的業績增長引起矚目。雖然早在3月15日,公司便已經公布了盈喜,但是此次的年度業績依然超過了市場的預期。美的置業的股價從盈喜公告開始開始便持續上升,而業績公告當天更是迎來大漲,當天最大漲幅達到15%,后收漲9%。


1.png


業績會上,管理層對美的置業的經營風格做出了總結:“美的置業更多是馬拉松選手,堅定不移地走穩定長遠發展之路”。

正如,巴菲特所說,“如果一只股票你不想持有十年,你就不要持有十分鐘”。對于投資者而言,馬拉松選手便是穩健且具備長期價值。而美的置業的確符合上述特征,下面分別從公司業績、土儲及產品三個方面進行分析。


業績進入爆發期,利潤增長具備確定性

年報顯示,2018年美的置業實現合約銷售790億元,按年增加55.82%;收入301.20億元,同比增加70%;公司的利潤及綜合收益總額約為32.87億元,同比上升74%;核心凈利潤上升75%至32.84億元;公司擁有人應占利潤為32.10億元,同比上升68%。

回顧房地產的業績表現有一條十分明晰的邏輯線:合約銷售-合約負債-營業收入-利潤。對于美的置業這類周轉較快的地產企業而言,今年的合約銷售收入將影響明年公司的營業收入,從而影響明年的利潤。因此合約銷售是公司業績增長的先行指標,而合約負債則是衡量公司未結轉收入的指標。


2.jpg


由此可見,受到合約銷售的快速增長支撐,公司未來業績保持高速增長確定性較高。


土儲布局具備潛力,長期價值突顯

上文提到,合約銷售是公司業績增長的先行指標,直接影響了下一年度的利潤。而從長期價值的角度來看,公司釋放價值的邏輯鏈是:土地儲備-管理-產品-合約銷售。因此從源頭上看,土地儲備是地產公司影響長期價值最重要的因素,支撐著公司長遠的發展。

我們先看公司土儲布局情況,土地儲備的布局決定了整體的質量和潛力。

截止2018年12月31日美的置業在長三角、珠三角、長中游、華北及西南地區五大核心經濟區共布局項目205個,覆蓋48個城市。受益于區域經濟增長,長三角地區及珠三角地區的土儲未來的增值有望加速。

而城市結構上看,公司按照土儲成本進行分類,二線城市占比在70%,三四線城市占比為30%;而以貨值進行分類,公司二線及以上城市占比為65%,三四線城市占比為35%。

根據以往公司資料可得,目前公司持有土儲占比較大的幾個城市為:佛山、邯鄲、徐州、株洲、寧波、長沙等等二三線城市。根據wind數據顯示,從不同城市的住宅價格指數對比來看,上述這些二三線城市在2016年開始受到棚改等因素刺激,住宅價格出現快速增漲。


3.png


棚改等政策因素在2017年開始便已減弱,但是由于調控仍在持續,2018年以來二三線城市住宅價格增速仍遠超一線城市。

這背后也是推動美的置業平均售價持續增長的因素之一。而這些土儲很多甚至是美的置業多年前獲得的。截至2018年年底,美的置業單方土儲成本為2337元/平,成本/售價比只有22.8%。

從城鎮化趨勢來看,美的置業布局的這些城市具有發展潛力。未來一線城市土地逐漸稀缺,主要獲取土地來源將轉移到城市更新。隨著經濟發展區域化,資金和需求都將外溢到重點二三線城市。因此布局核心區域的二三線城市具有較大的發展空間。

以佛山、寧波為例,近年來房地產投資額仍在持續增長且遠超全國平均,這表現在行業參與者看好這些城市的發展前景。特別是佛山,可以說是美的置業大本營,同時屬于粵港澳大灣區核心城市,近年房地產業務迎來爆發式增長。


4.jpg


看完土儲的質量再看數量。截至2018年12月31日,美的置業擁有土儲4507萬平米,貨值約4600億元,預計支撐公司2-3年發展。根據目前公司約11%凈利率及10%折現率預計,土儲隱含的內在價值接近400億元,而目前公司的市值只有240億港元左右,長期價值凸顯。

看完存量,看增量。在未來發展戰略上,公司表示2019年將進一步圍繞五大經濟區域布局,向重點二三線城市靠攏,同時結合“八縱八橫”高鐵線路規劃進行深耕。值得注意的是,公司在佛山、昆明有9個城市更新項目,總建筑面積接近233萬平米,預計2019年有5個項目、132萬平米土地可以成熟化。


一主兩翼,帶動產品及產業升級

土地儲備要轉化成產品,才能轉移到銷售端,這其中管理直接影響產品,最終影響產品的去化周轉以及盈利能力。可以看到,美的置業近年銷售均價持續攀升。這背后不單單是土地儲備布局帶來的影響,管理層的發展理念和戰略也是同樣重要的影響因素。

這不得不提,美的置業獨特的發展戰略:一主兩翼。一主,主要是繼續以房地產開發為主要發展業務;兩翼,指的是智能產業化及建筑產業化。

1.智能產業化

作為智慧地產引領者,美的置業提供包含智慧家居、智慧社區、智慧服務的一站式智慧生活解決方案。旗下已設立智慧生活研究院和智能科技公司,保持在系統集成平臺、一體化實施與運維等產業鏈核心環節的領先優勢,聯姻相關領域頭部企業,打造終端產品生態圈。

實質進展上,2018年,公司與阿里云計算有限公司、蘇寧易購集團股份有限公司、杭州海康威視數字技術股份有限公司等行業龍頭企業達成戰略合作,不斷擴大本集團戰略合作“朋友圈”,產生1+1>2的協同效應,實現互惠共贏,增強本集團為消費者提供智慧家居解決方案的能力。

2019年公司計劃整合更多智慧家居產品到智慧家居系統,增強智慧商業園區的相關開發技術,逐步擴大并升級“智慧健康社區”。

2.建筑工業化

主要核心發展戰略是裝配式建筑策略,如采用建筑信息化模型(BIM)能夠為設計、生產以及施工整個裝配式建筑周期提供專業的合作與均衡模式。這將有利于實現廠房精細化生產,并最終提高生產及運營效率,降低成本。

進展上,公司計劃未來在五大目標區域逐步開設裝配式建筑工廠,徐州的首家裝配式建筑工廠預期不遲于2020年6月投產。

同時公司正在逐步在整體衛浴這一子板塊進行拓展。2018年,公司已與英皇衛浴成立整體衛浴公司,下屬佛山整體衛浴4.0工廠將于2019年6月實現量產。除此之外,2018年公司也引進日本先進整體衛浴技術,設立研究中心研發高品質產品。

總體而言,兩翼的戰略對公司房地產開發業務能夠產生極強的協同效應:

1.產品及品牌升級,公司通過一站式智慧家居解決方案,推動公司產品向智能化升級。這直接影響公司各類地產產品的品牌溢價。2018年-2019年美的置業智慧家居交付量達到3萬套,智慧家居落地項目117個。

2.產業升級,公司進一步打通房地產產業鏈上下游,在智能化上具備先行優勢,美的置業形成了成熟的智慧地產及建筑工業化體系。這不單單提升了美的智能業務的復制能力,未來這些新業務也有望成為公司新的業績增長點。


結尾

綜上所述,美的置業無疑具備深厚的長期價值及護城河,是真正的長跑選手。而在長跑過程中,除了業務持續發展之外,財務端的安全性也是至關重要的。截至2018年年底,美的置業現金及等價物共265.3億元;負債結構保持健康,短期有息債務166億元,長期有息債務329億元,現金足以覆蓋短期償債。

公司境內主體評級及債券評級都為AA+,銀行及金融機構授信余額342.3億元,已獲批未動用境內債發行額度50.6億元,融資融通有保障。而融資成本上也具備優勢,截至2018年12月31日,美的置業加權融資成本為5.9%。

公司的凈負債率持續下降,同比下降22個百分點,降至97%。

凈負債率=(有息負債-現金)/凈資產。其中凈資產受到兩個主要因素影響:有息負債和合約負債,而且美的置業的合約負債對負債的影響超過有息負債。上文也提到公司合約負債出現大幅積累,因此公司的凈資產增長受抑制。目前,美的置業債務水平屬于合理水平,短期風險可控。

十分值得注意的是,公司較高的股息分紅。根據業績報告,美的置業兌現IPO承諾,建議末期股息為每股人民幣1.08元,合共約人民幣12.82億元。公司2018年分紅比例高達40%,以目前20港元/股股價計算,股息收益率達到6.3%。這一股息收益率在行業具備優勢,公司估值有望進一步受到刺激,后續行情值得關注。


 轉載自格隆匯


5.gif

上一條:打贏脫貧攻堅戰 締造更美的生活

下一條:一圖讀懂美的置業上市首年業績

返回列表
开心婷婷五月综合基地 狠狠色丁香婷婷综合 天天色综合 亚洲伊人色综网 伊人影院蕉久影院在线